Günümüz yaşam koşullarında kimine göre gerekli kimine göre gereksiz olan komşuluk ilişkileri aslında kaçınılmaz bir gerçektir. Şehirleşme planları içerisine sıkışıp kalmış olan komşuluk bağları doğal olarak hukuki düzenlemelerinde konusu olup sınırları çizilmeye çalışılmıştır. Bu yazımda sizlerden sıklıkla soru aldığım konulardan biri olan, komşuların birbirleri üzerindeki haklarını ve edimlerini ele alacağım.
Öncelikle komşuluk ilişkileri Kat Mülkiyet Kanunu’nda düzenlemeye tabi tutulmuştur. Kanun uyarınca malikler; sahip oldukları bağımsız bölümü ve ortak alanları kullanırken doğruluk kaidelerine uyarak özellikle birbirlerini rahatsız etmekten kaçınmalı, birbirlerinin haklarına saygı göstermeli, yönetim planı kuralları çerçevesinde birlikte uygunca hareket etmelidirler. Bu hususlar, taşınmazını kiralayan maliklerin kiracıları için de aynen geçerlidir. Hatta Türk Borçlar Kanunu’nda kiracıların yükümlülüğü başlığı altında yer alan sözleşmenin tek taraflı fesih edilmesine olanak sağlayan, kiracıların komşulara saygı gösterme yükümlülükleri ile bu konunun önemi vurgulanmıştır.
Komşuların yükümlülükleri arasında ana gayrimenkulün bakımı, mimari durumunu güzelleştirme ve sağlamlığını koruma da vardır. Bu hususta kat maliklerince nitelikli çoğunluk oranı olan beşte dördünün yazılı rızasının alınması gerekmektedir. Fakat ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.
Kat maliklerinin yükümlülüklerinden biri de malum olduğu üzere ana gayrimenkulün genel giderlerine katılmaktır. Günümüzde kat maliklerince her sene belirlenen aidat parası adında toplanan bu bedel, kat maliklerince aralarında başka türlü bir anlaşma olmaması durumunda eşit olarak temin edilir. Giderlere katılmayan kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına veya KMK ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.
Peki kanun uyarınca sınırları çizilen bu hükümler dahilinde yükümlülüklerini yerine getirmeyen komşulara karşı diğer kat malikleri ne gibi yaptırımlara başvurabilirler? Bu konuda münferitten hareket eden komşulara karşı kat mülkiyetinin devir mecburiyetine kadar gidebilecek ağır yaptırımlar mevcuttur. Lakin bu seviyeye gelinebilmesi için öncelikle kanunda belirtildiği üzere kendisine düşen borçları ve yükümlülükleri yerine getirmeyen komşuların, kanunun taşıdığı şartlar dahilinde diğer maliklerin yaşantılarını çekilmez hale getirmesi gerekir. Ancak bu durumda görev ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen komşuların bağımsız bölümlerinin devredilmesi hakimden istenebilir. Çekilmez hale gelmesi durumu ise KMK m35 de sınırlı şekilde ele alınmıştır. İlgili maddede: “a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
b) Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.” şeklinde yaşantıyı çekilmez hale getirme durumları açıklanmıştır.
Sonuç itibariyle; maliklerden birinin yahut onun tarafından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören diğer kat maliki veya kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Nitekim yukarıda izah edildiği gibi diğer kat malikleri, yükümlülerini yerine getirmemekte ısrar edip yaşantıyı çekilmez hale getiren komşularının müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden talep edebilirler. Bu süreçte gerek yapılan ihtarlarda gerek kusur tespitine yönelik istemlerde hata yapılarak hak mahrumiyetleri yaşanılabilmektedir. Söz konusu bu kayıpların yaşanmaması adına hukuki destek alınmasında fayda olduğu kanaatindeyim.
Çok güzel aydınlatmışsınız teşekkürler