Halk arasında Kentsel Dönüşüm kanunu olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun son olarak 9 Kasım 2023 tarihinde değiştirilerek toplamda on iki kez değişime uğramıştır. Bu kanun ülkemizin kaçınılmaz gerçeği olan deprem ile mücadeleyi hedeflemiş ve riskli yapı, riskli alan, rezerv yapı alan uygulamalarını getirmiştir.
Kanun içerik itibariyle yaşam hakkını öncelik tutarak bir yandan idari işlemleri hızlandırmayı amaçlarken bir yandan da bireylerin idari işlemlere karşı savunma hakkını kısıtlamaktadır. Bu durum da bizlere açıkça göstermektedir kikanun amacı itibariyle yaşam hakkınıgerekçelendirerek, mülkiyet hakkı gibi ayni hakları ikinci plana atmaktadır. Daha da açık belirtmek gerekirse kanun lafzı ve içeriğinde Anayasal hakların çatışması söz konusudur. Kanun bu sebeple deprem afetinin elem sonuçlarının gerçekleşmemesi için olağanüstü bir şekilde mücadele etmeyi hedeflemiştir. Fakat yasa afet ile mücadele içeriğini geniş tutarak şehir planlamasını etkiyecek imar düzenlemeleri getirmektedir. İşte bunlardan biri de rezerv yapı alan uygulamasıdır. Rezerv yapı alanıuygulamasını anlatmadan önce imar kanunu uyarınca planlardan bahsetmek zaruridir.
3914 sayılı İmar kanunu uyarınca kapsadıkları alan ve amaç açısından planlar “bölge planları” ve “imar planları” olarak ayrılmaktadır. İmar planları ise “nazım imar planı” ve “uygulama imar planları” olarak hazırlanır. Hazırlanan planlar aralarında planlama hiyerarşisi gözetilerek plan koşulları ve planlama ilkelerine, fen kurallarına, sağlık kurallarına ve estetik kurallarına uyularak sadece günümüz için değil gelecekte de meydana gelebilecek etkenler değerlendirilerek düzenlenir. Dolayısıyla şehir planlaması birçok etkeni içerisinde barındıran idari düzenlemelerdir. Yapılacak yeni düzenlemeler plan hiyerarşisine uyarak, üst plana uygun yapılmalıdır. Aksi taktirde plansız ve düzensiz şehirleşme söz konusu olacağı için ekonomiden kültürel etkenlere kadar olumsuz sonuçlar doğuracaktır. Bu sebeple 6306 sayılı kanun içerik itibariyle olağanüstü uygulamalar barındırdığından şehir planlaması maksadıyla kullanılmaması gerekir.
Peki nedir bu rezerv yapı alanı? 6306 sayılı kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yani afet riski altında bulunan veya riskli yapı olduğu tespit edilen arsa ve yapılarda, fen ve sanat kurallarına ve standartlara uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmesi hedeflenerek, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanlardır. Rezerv yapı alan uygulamasının tanımıkanunda yapılan son değişiklik ile değiştirilmiştir. Eski kanunda rezerv yapı alanının tanımında yer alan “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresi çıkartılmıştır. Bu sebeple şehir içi bölgelerinin de rezerv yapı alanı olarak ilan edilmesinin önü açılmıştır.
Rezerv yapı alanı nasıl tespit edilir?
Yukarıda açıklanan gerekçelerin var olması halinde; alanın büyüklüğünü de içeren koordinatlı hâlihazır haritası, uydu görüntüsü veya ortofotoharitası, alanda bulunan kamuya ait taşınmazlar, alanın özelliğine göre Bakanlıkça istenecek sair bilgi ve belgeler hazırlanarak; gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince bakanlıktan rezerv yapı alanı ilan edilmesi için talepte bulunması, TOKİ veya İdarece Bakanlıktan talepte bulunulması ve Bakanlığın resen belirlemesi ile rezerv yapı alanı ilan edilebilir. Danıştay mahkemesinin rezerv yapı alanı olarak ilan edilen bölge hakkında vermiş olduğu bir kararda:
“… Mahkemenin E:2013/1384 sayılı dosyasında 09.01.2014 günlü ara kararı ile davalı idareden, taşınmazın hangi özelliklerinden dolayı rezerv yapı alanı olarak belirlendiği, bu alana ne kadarlık bir aktarım planlandığı, alanların yüz ölçümü ve aktarım planlamasına ilişkin hususları içeren raporların istenildiği, ancak davalı idarece bu hususa yönelik çalışmaları gösterir herhangi bir bilgi ve belgenin dosyaya sunulmadığı, dolayısıyla, hangi bölgede yer alan riskli alanlar için rezerv yapı alanı belirlendiğinin açıkça ortaya konulamadığı, riskli alanda yaşayan insan sayısı, ortaya çıkan konut gereksinimi ve ihtiyaç duyulan alanlara yönelik somut hesaplama ve değerlendirmelere yer verilmediği, daha çok rezerv alana ihtiyaç duyulması ve taşınmaz sahiplerinin başvuruları esas alınarak alanın rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi yoluna gidildiği, imar planında yeşil kuşak programında yer alan taşınmazların konut alanına açılması halinde bunun plan üzerindeki etkisine yönelik somut ve kapsayıcı araştırmaların yapılmadığı, taşınmazların bir kısmının Bostanlı Barajı koruma alanı içerisinde kaldığı davalı idarece de bilinmesine ve bu alanda yapılaşma yasaklanmış olmasına rağmen bu alanları da içine alır biçimde rezerv yapı alanı olarak belirleme yoluna gidildiğinin anlaşılması karşısında, yeterli inceleme ve araştırma yapılmadan ve somut verilere dayanılmadan tesis edilen dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle sırasıyla anılan Mahkemenin 25.2.2015 günlü, K:2015/270 ve K:2015/259 sayılı kararlarıyla işlemin iptaline karar verildiği…” (Danıştay 14. D. E. 2015/1771 K. 2016/802 T. 10.02.2016)
Görüldüğü üzere bir bölgenin rezerv yapı alanı olarak ilan edilmesinden önce riskli yapıların tespiti, bölgenin nüfusu, imar planlaması gibi somut gerekçelerin yer aldığı geniş çaplı bir çalışma gerekmektedir.
6306 sayılı kanun kapsamında rezerv yapı alanı olarak ilan edilen yerlerde Bakanlığa; “riskli alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet edenlerin nakledileceği rezerv konut ve işyerleri, gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama, yerleşim yerlerinin ihtiyacı olan sosyal, teknik ve kültürel altyapı ve üstyapı tesisleri ile çevre düzenlemeleri yapılabilir ve bu alanlar yeni yerleşim alanı olarak kullanılabilir.” yetkileri tanınmıştır. Bu düzenlemeler içerisinde gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama yapabilme yetkisi dikkat çekmektedir.
Rezerv yapı alanı ilanına itiraz süreci ve sonrasında bizleri neler bekliyor?
Rezerv yapı alanı tespitine karşı kanun kapsamında özel bir itiraz yolu düzenlenmemiştir. Bireyler İdari Yargılama Usulü Kanunu kapsamında direkt idareye başvuracakları gibi taşınmazın bulunduğu idare mahkemesine de idari işlemin iptali istemiyle başvurabilir.
Rezerv yapı alanı olarak belirlenen bölgelerde ilgili kurumca belirlenecek takvime göre on beş gün içinde veya maliklerle yapılan anlaşmada belirlenen süre içerisinde, var ise su, elektrik, telefon ve doğalgaz gibi hizmetlerin borçları ile emlak vergisi gibi taşınmaza ilişkin vergilerin ödenerek yapının boş olarak ilgili kuruma veya uygulamayı yürüten yükleniciye teslim edilmesi gerekir. Belirtilen sürelerde yapının tahliye edilmemesi durumunda İlgili kurum veya idarece, yapının idarî makamlarca zorla tahliye edileceği belirtilerek ve ilgililerine otuz günden az olmak üzere süre verilerek tebligatta bulunulur. Bu süre içinde de tahliyenin gerçekleştirilmemesi durumunda, bu yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir ve bu yapıların tahliyesi mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile ilgili kurum veya idarece yapılır veya yaptırılır.
Sonuç itibariyle doğal afet riski yüksek deprem bölgesi olan ülkemizde yer alan yapıların birçoğu inşa ediliş metotları bakımındangünümüz teknolojisinden çok uzak, zemin etüdü dahi yapılmamış, mühendislik ve mimarlık hizmeti almamış yapılardan oluşmaktadır. Bu durum da başlı başına olağanüstü müdahale şartlarını zorunlu kılmıştır. Fakat bu zorunluluk yerine getirilirken hukuki standartlara uygun hareket edilerek haksız idari işlemleri engellemek, tabiri caizse “idari keyfiyetin” önüne geçilmelidir. Söz konusu yasa kapsamında idare adına geniş yetkiler tanındığı açıktır. Bu geniş yetkilerin kullanım maksadı yaşam hakkını öncelik tutarak, bireylerin ayni veya şahsi haklarına tecavüz edilmeden yapıların yenilenmesi olmalıdır. Olağanüstü bu yetkilerin gelir ve hasılat amacıyla kullanılması bu kanunun düzenleniş amacına aykırıdır ve geri dönülmez sorunları da beraberinde getirecektir.
Denizhan bey rezerv alanı çok güzel açıklamışsınız fakat suistimale açık bir konu gibi geldi.Kat maliklerini nasıl korunur?bununla ilgili bizleri bilgilendirirseniz memnun olurum.
Elinize,kaleminize sağlıkRezer alan hakkında bilgilendirici bir yazı olmuş.Teşekkür eder,yazılarınızın devamını dilerim. ezerv alan hakkında bilgilendirici bir yazı olmuş.Teşekkür eder yazıllarınızın devamını dilerim.
Eski kanunda rezerv yapı alanının tanımında yer alan “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresi çıkartılmış ise varın gerisini siz düşünün. Kanun bu haliyle idarenin elini çok güçlendirmiş herhangi bir yerleşim alanında canının istediği her yeri rezerv alanı ilan ederek yandaşlarına peşkeş çekecektir.Bu durum bu güne mahsus kalmayacaktır.
Denizhan bey yazılarınızı ilgiyle takip ediyorum. Kentsel dönüşüm ile ilgili bir hususta size danışmak istiyorum mail gönderdim dönüş sağlarsanız çok sevinirim.